近年不少名人紛紛在日本、杜拜、泰國等地買房於社群網站上分享相關細節，讓海外置產成為風靡一時的投資關鍵字，也讓「日本不動產」重新回到台灣投資人的視野中。談到投資日本不動產，有人注意到日圓持續走弱的優勢，也有人開始針對細節討論外籍人士在國外買房的法規流程，深究長期持有當地房產的優缺點。

而想要投資日本不動產，並非只能直飛日本當地簽字買房。投資市場上其實已經出現不只一種「不用買房，也能參與日本房市題材」的方式，即使手上沒有大筆資金也能更有效率的參與市場。如果你正好在研究日本不動產方面的議題，就跟著國泰證券團隊的分享一起看下去吧！

一、日本不動產為什麼受到關注？日圓、觀光復甦與利率環境一次看

日本不動產熱潮從何而來？從市場復甦到投資方式轉變

2013年由前日本首相安倍晉三執政並推行「安倍經濟學」後，日本央行長期的寬鬆貨幣政策使日圓匯率直直下落，加上東京奧運所挾帶的關注熱度，使海外投資客看好未來觀光效益紛紛出手購置當地房產，在當時一度推升東京灣區與其周邊的房產價格。

這波購屋熱潮直至COVID疫情崛起後因全球經濟下行而趨緩，但自2023年日本緩步走出疫情期間的經濟休整期後，由結構面來看，不論企業投資、就業與觀光活動皆逐步復甦，商辦、住宅與飯店等不動產需求也隨之回溫，即使日本在2024年正式解除寬鬆貨幣政策並迎來2007年後的首次升息，溫和升息幅度帶來的低廉借貸成本與日幣匯率，使海外買家仍持續看好日本的不動產成長潛力。

但相較於過往必須親赴當地置產的投資方式，這一波日本不動產投資熱潮已不再僅限於直接前往當地置產，而是逐步由實體不動產投資，轉向購買與日本不動產相關的金融商品。

二、投資日本不動產一定要買房嗎？實體置產與金融商品差異比較

不直接買房，也能參與日本不動產市場嗎？

由社群網站上的相關討論話題可以發現：許多人在意的其實不是「哪裡有便宜的日本房子」，而是：「如果看好日本房市這個題材，有沒有其他參與方式？」

在資訊獲取管道越來越多元的現行情況下，大家對「海外置產」的夢幻泡泡逐漸被戳破，透過網路搜尋的心得文就能得知跨國買房需要承擔的風險成本不只是單純的價格漲跌，實際上還包含：買房前的語言與稅務制度差異、後續的屋產管理與維修，流動性相對低、變現時間長…等現實因素。因此市場上逐漸出現一個明確趨勢：把「日本不動產」視為一個投資題材，而不是一棟特定房子！

三、日本不動產投資有哪些方式？日股、J-REIT與ETF三種選擇

當投資人把日本不動產視為一個「投資題材」，而非一定要親自購入的實體資產後，參與方式其實比想像中更多元！大家可以依照自身資金規模、風險承受度與研究投入程度進一步篩選，以下整理目前市場上較常見的3種參與方式，幫助大家快速了解差異：

方法1：日本不動產開發與營運公司（日股房產概念股）

投資日本股市中直接從事不動產開發、商辦或商場營運的公司。投資這類股票，參與的是企業本身的經營成果與房市循環，報酬來源包含開發收益、資產重估與營運表現。這類方式本質上就是投資個股，較適合本來就熟悉日股操作、願意投入時間研究企業體質，並能承擔股價波動的投資人。

參與方式：需要具備可交易日本股票的證券帳戶，可透過國泰證券App，利用複委託交易方式進投資。

方法2：J-REIT（日本REIT）

J-REIT為日本的不動產投資信託基金，多於日本市場掛牌上市。J-REIT的角色接近「房東集合體」，主要持有商辦、住宅、物流、零售或飯店等不動產，並以長期的租金及房價增值為收益核心，將租金收入等收益透過股息發給投資者。

與台灣房市相比，日本不動產價格較少出現「快漲快跌」的走勢，也使得以實體不動產為基礎的J-REIT，在經營結構上呈現較為穩定的特性。在經營層面上，因持有分散的不動產資產與長期租約，現金流相對穩定；但在市場定價上，仍容易受到利率與資金成本變化影響，導致短期價格波動。基於這樣的商品特性，J-REIT更適合作為中長期投資的配置工具，而非短期操作標的。

參與方式：與購買日股條件相同，差別只在於交易的商品是「信託基金」。透過國泰證券App，利用複委託交易方式進行投資。

方法3：日本不動產相關ETF

日本不動產ETF的定位，與其說是「追求最高報酬」，更像是降低參與門檻的一種投資工具，如果你對這類題材有興趣但還不想直接購買日股，僅須使用台幣買進ETF也能參與日本不動產市場！從成分股來看，市面上多數日本不動產ETF，其實是以日本不動產投資信託（J-REIT）為主要持股標的，因此也常被稱為日本J-REIT ETF。雖然兩者在稱呼上略有差異，但實務上皆是透過ETF形式，讓投資人參與日本不動產市場表現。例如：009817國泰日本不動產ETF （本基金並無保證收益及配息）就是國內首檔聚焦日本REITs ETF。

透過ETF本身的分散特性，投資人得以在不必實際購買房產、也不需單獨研究個別不動產公司體質的情況下，參與整體日本不動產ETF的表現，其角色也更接近中長期資產配置的一環，而非短線交易工具。

參與方式：若為台灣掛牌ETF，可直接使用台幣透過國內券商買賣，操作方式較無門檻且貼近一般ETF投資經驗。

<table class="m-flipTable -fixed">

  <colgroup>
    <col style="width: 15%;">
    <col style="width: 20%;">
    <col style="width: 20%;">
    <col style="width: 15%;">
    <col style="width: 30%;">
  </colgroup>

  <thead class="m-flipTable__thead">
    <tr class="m-flipTable__tr">
      <th class="m-flipTable__th u-tal@lg">
        參與方式
      </th>
      <th class="m-flipTable__th u-tal@lg">
        投資主體
      </th>
      <th class="m-flipTable__th u-tal@lg">
        報酬來源
      </th>
      <th class="m-flipTable__th u-tal@lg">
        波動特性
      </th>
      <th class="m-flipTable__th u-tal@lg">
        適合族群
      </th>
    </tr>
  </thead>

  <tbody class="m-flipTable__tbody">
    <tr class="m-flipTable__tr">
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="參與方式">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            日股房產概念股
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="投資主體">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            不動產公司與相關供應鏈
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="報酬來源">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            企業開發收益、營運成長
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="波動特性">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            高，端看個股走勢
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="適合族群">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            熟悉日股、日本房市，並可承受波動者
          </div>
        </div>
      </td>
    </tr>

    <tr class="m-flipTable__tr">
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="參與方式">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            日本REIT <br>（J-REIT）</br>
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="投資主體">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            實體不動產組合
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="報酬來源">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            租金收益為主
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="波動特性">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            中，受利率影響
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="適合族群">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            偏好穩定現金流配置者
          </div>
        </div>
      </td>
    </tr>

    <tr class="m-flipTable__tr">
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="參與方式">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            日本不動產相關ETF
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="投資主體">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            不動產題材的投資工具，日本J-REIT ETF為日本不動產ETF的一種
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="報酬來源">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            指數或REIT整體表現
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="波動特性">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            中低，風險分散
          </div>
        </div>
      </td>
      <td class="m-flipTable__td u-tal@lg" data-title="適合族群">
        <div class="m-flipTable__inner">
          <div class="t-minor">
            想參與趨勢、但不想買房或單押個股者
          </div>
        </div>
      </td>
    </tr>
  </tbody>

</table>

四、我適合投資日本不動產ETF嗎？投資前先看J-REIT、利率與匯率風險

參與日本不動產市場前，先評估自己的投資目標

無論是J-REIT或日本不動產相關ETF，本質上都是結合不動產題材與金融市場特性的投資工具，價格表現難免受到利率變化、市場情緒與匯率波動的影響。這也意味著，若投資人以短線價差為主要目標，或對市場波動高度敏感，這類工具的投資體驗未必如預期；反而更適合在投資前，先回到自身的投資目標與風險承受度，拉長時間來看待。

日本房市投資話題再度升溫，但不代表每個人都需要直接下場買房。透過日股房產概念股、J-REIT或日本不動產ETF等不同投資工具，投資人可以依照自身資金規模與配置需求，選擇更合適的方式，參與日本不動產題材所帶來的中長期趨勢變化！

五、日本不動產投資常見問題Q&A

Q1 投資日本不動產一定要直接買房嗎？

不一定。若只是想參與日本不動產題材，也可透過日股房產概念股、J-REIT 或日本不動產ETF等金融商品投資，不一定要實際買房。

Q2 J-REIT 是什麼？

J-REIT 是日本不動產投資信託，主要持有商辦、住宅、物流、飯店等不動產資產，並將租金或資產收益分配給投資人。

Q3 日本不動產ETF和 J-REIT 差在哪？

J-REIT 是單一不動產投資信託，日本不動產ETF則通常投資一籃子 J-REIT 或不動產相關標的，分散程度較高。

Q4 日本不動產ETF適合短線操作嗎？

不一定。日本不動產ETF會受到利率、匯率、折溢價與市場價格影響，較適合作為中長期配置工具之一。

Q5 投資日本不動產相關商品要注意哪些風險？

主要需留意利率風險、匯率風險、流動性風險與市場波動。若日圓走弱或日本利率上升，都可能影響投資報酬。

Q6 新手適合投資日本不動產ETF嗎？

可以研究，但不建議只因熱門題材或日圓便宜就買進。投資前應先確認成分標的、費用率、成交量、配息來源與匯率風險。